Büromarkt Schweiz 2024

Zürich, 9. Januar 2024 – Jones Lang LaSalle (JLL) veröffentlicht die neue Studie zum Büromarkt in der Schweiz. Der Bericht gibt einen umfassenden Einblick in die Flächenmärkte in Zürich, Genf, Bern, Lausanne, Basel und Zug. Neben den wichtigsten Zahlen und Veränderungen in den grössten Schweizer Marktgebieten enthält die Büromarkt-Studie auch Auswertungen zur Verfügbarkeit von ESG-konformen Büroflächen und einen kurzen Exkurs über Europa.

In den fünf grössten Büromärkten der Schweiz – Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne – erhöhte sich die Angebotsquote an verfügbaren Flächen innert zwölf Monaten marginal von 4.5% auf 4.6%. In der Schweiz stehen im Vergleich nur 1.15% der Wohnungen leer, bei sinkender Tendenz. Zur Einordnung: Im Büromarkt sind höhere Angebotsquoten durchaus üblich, zumal verfügbare Flächen eine Grundvoraussetzung für Unternehmens- und Wirtschaftswachstum sind.

Der Büromarkt erfuhr im vergangenen Jahr eine beachtliche Dynamik mit zahlreichen Vermietungen und Umzügen. Mehrere Flex Space Anbieter und Privatbanken befanden sich im Wachstumsmodus. Mit zunehmendem Jahresverlauf kühlte die Nachfrage allerdings spürbar ab, was sich allerdings noch nicht wesentlich auf die Entwicklung des Angebots ausgewirkt hat.

Die Büroleerstände in der Schweiz liegen im europäischen Vergleich zudem tief. Die durchschnittliche Leerstandsquote in 24 europäischen Städten betrug zuletzt 7.7% (Vorjahr: 7.2%), wobei Dublin, Bukarest, Budapest, Stockholm, Warschau und Lissabon Leerstände von 10% oder höher aufwiesen. Quoten über 10% finden sich in der Schweiz nur in einzelnen Teilmärkten wie Opfikon/Glattbrugg, Wallisellen, der Flughafenregion Genf und Lausanne West/Crissier. Fast ein Drittel der total gemessenen Leerflächen fallen in diesen vier Teilmärkten an. In vielen anderen Teilmärkten – insbesondere an Zentrumslagen – sind deutlich weniger freie Büroflächen verfügbar. 

Die total gemessene Angebotszunahme von 32’400 m² in den fünf grössten Büromärkten erfolgte aufgrund der Anstiege in den Regionen Zürich (+31'500 m²) und Genf (+9'500 m²). Bern verzeichnete nur eine geringfügige Veränderung (+1'100 m²), in Lausanne (−5'100 m²) und Basel (−4'600 m²) verringerte sich das Büroangebot sogar gegenüber dem Vorjahr. 

Konvergierende Entwicklungen in den Innenstadtlagen

Im Stadtzürcher Kreis 1 und im Genfer CBD stehen 53% respektive 69% mehr Büroflächen im Angebot als noch im Vorjahr, die zuvor knappe Angebotssituation hat sich demnach etwas entschärft. Die Angebotsquote stieg in Zürichs Innenstadt von 2.2% auf 3.3% respektive im Herzen der Rhonestadt von 1.9% auf 3.3%. Die grösste Auswahl an Zentrumslagen finden flächensuchende Unternehmen in Basels Innenstadt (6.6%). Ein knappes Gut hingegen sind freie Büros nach wie vor im CBD Lausanne (1.4%). Komplett ausgetrocknet ist der Angebotsmarkt im Berner Stadtzentrum, wo sich zum Erhebungszeitpunkt nur ein einziges Angebot mit mehr als 250 m² Fläche auf dem Markt befand.

Die Bautätigkeit ist spürbar abgeflacht. In den Jahren 2024 und 2025 entstehen 118'000 m² und 139'000 m² neue Büros und damit nur noch halb so viele Neubauflächen wie von 2019 bis 2023 (Ø 265'000 m² pro Jahr). 

Neue Käufergruppen im Transaktionsmarkt

Während sich Veränderungen im Flächenmarkt jeweils erst zeitverzögert messen lassen, reagiert der Kapitalmarkt meist unmittelbar auf veränderte Marktbedingungen, was sich umgehend auch im Transaktionsgeschäft zeigt.

Die angehobenen Leitzinsen der Notenbanken haben weltweit zu höheren Marktzinsen für Obligationen geführt, mit der Folge, dass die Renditeerwartungen der Anleger über alle Assetklassen hinweg gestiegen sind. Diesem Trend können sich auch Immobilienanlagen nicht entziehen. Infolgedessen stiegen die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den letzten zwei Jahren um 60 bis 80 Basispunkte und liegen per Ende 2023 in Zürich bei 2.5% und in Genf bei 2.9%.

Gleichzeitig haben sich in den letzten Quartalen die Aktivitätsfelder und das Verhalten von Investoren stark gewandelt. Über mehrere Jahre dominierten Versicherungen und Fonds Bieterverfahren bei Immobilientransaktionen. Unter den veränderten Rahmenbedingungen wurden diese beiden Gruppen überwiegend passiv, oder traten gar als Verkäufer in Erscheinung. Neu kamen bei Eigentümerwechseln immer öfter Family Offices, UHNWIs oder Wohnbaugenossenschaften zum Zug.

Grundsätzlich und insbesondere im Vergleich zum Ausland ist der Markt in der Schweiz liquide. In der Summe werden allerdings weniger Deals abgeschlossen, da die Verkäufer- und Käufererwartungen oft noch weit auseinander liegen. Es gibt zwar punktuelle Anzeichen, dass nun Verkäufer auch tiefere Preise akzeptieren, die Preisfindungs- und Neubewertungsphase ist allerdings noch nicht abgeschlossen.

Jan Eckert, CEO Switzerland & Capital Markets Lead DACH bei JLL: „Obwohl der Immobilienmarkt auch in der Schweiz durch eine Transformationsphase geht, ist nach wie vor genügend Kapital vorhanden, was den Markt stabilisiert. Die Anzahl der Mitbieter bei Transaktionen fällt zwar geringer aus als in den Vorjahren. Sofern die Objektqualität stimmt, finden sich aber dennoch zahlungskräftige Kaufinteressenten.”

Mehr Informationen zu den grössten Bauvorhaben, Vermietungen und Standortentscheiden von Unternehmen in den jeweiligen Wirtschaftsräumen sind in der Studie enthalten, welche mit dieser Medienmitteilung verschickt wurde. Sie ist ab dem 10.01.2024 ebenfalls unter folgendem Link erhältlich: https://www.jll.ch/de/trends-and-insights/research/buromarkt-schweiz-2024

Für weitere Informationen und Fragen der Medien:

Kontakt: Daniel Stocker
Telefon: +41 44 215 75 23
Email: daniel.stocker@jll.com